Zoals eerder opgemerkt is, is het raadzaam dat u eerst een oriënterend gesprek heeft met een deskundig hypotheekadviseur van V&W Adviseurs alvorens op zoek te gaan naar een geschikte koopwoning. In dat gesprek zal duidelijk uiteengezet worden wat de mogelijkheden zijn in uw persoonlijke situatie.
Afweging kopen of huren?
Bij veel starters op de woningmarkt leeft de vraag of ze een woning moeten kopen of huren. Het huren van een woning heeft als grote voordeel dat het onderhoud van de woning voor rekening van de verhuurder komt. Een ander voordeel voor de huurder is dat een huurder mobieler is en niet bij elke transactie kosten hoeft te maken. Maar huren heeft ook nadelen. Er vindt tijdens de hele huurperiode geen vermogensopbouw plaats en de huurder zal elk jaar te maken krijgen met een huurverhoging. Verder zal een huurder geen profijt hebben van de waardestijging van de woning, terwijl de eigen woningbezitter profiteert van de inflatie en waarde vermeerderende investeringen in zijn huis. De waarde van de eigen woning is in het verleden gemiddeld sneller gestegen dan de inflatie. Uiteraard hangt dat ook van het moment af dat u een huis koopt of heeft gekocht. De crisisjaren zullen bij iedereen bekend zijn, maar ook de jaren dat de huizen als zoete broodjes verkocht zijn! Een bijkomend voordeel voor de eigen woning bezitter is dat de rente van de hypothecaire lening aftrekbaar is en dat de woning na het einde van de looptijd schuldenvrij kan zijn.
Een belangrijk element bij de afweging huren of kopen is de vraag hoeveel hypotheek u kunt krijgen op basis van uw huidige maandelijkse huur? Het antwoord op deze vraag vereist een complexe berekening, die wij in een vrijblijvend gesprek kunnen uitvoeren en toelichten.
Het kopen van een bestaande woning
U zult zien dat achter de koopprijs van een woning de term k.k. staat. Ofwel, kosten koper. Indien u rekent met 6% bijkomende kosten voor de kosten koper (berekend over de koopprijs van de woning) dan is dit een veilige schatting. U kunt denken aan de volgende kosten:
Overdrachtsbelasting en nieuwe regels
Als u een bestaande woning koopt dan krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom dat u bovenop de koopsom moet betalen (als belasting) zodra u de eigenaar wordt van de woning. Het verlaagd tarief voor de overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom (zelfbewoningsplicht). Op dit tarief voor overdrachtsbelasting geldt een uitzondering voor starters. Zij betalen onder bepaalde voorwaarden helemaal geen overdrachtsbelasting. Er geldt een aanzienlijk een hoger tarief voor tweede woningen en vastgoedbeleggers dan voor particuliere woningeigenaren.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters
Een belangrijke verandering is dat woningkopers tussen de 18 en 35 jaar vanaf 1 januari 2021 géén overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen als ze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Op het moment dat u de transportakte ondertekent (sleuteloverdracht) bent u tussen de 18 en 35 jaar oud.
- U koopt een woning waarin u zelf gaat wonen.
- De koopsom is niet meer dan € 400.000 (2022) en € 440.000 (2023)
- U hebt niet eerder een startersvrijstelling gehad. Heeft u eerder een koopwoning gekocht zonder startersvrijstelling en is dit uw volgende woning, maar voldoet u wel aan de voorwaarden hierboven? Dan heeft voor deze nieuwe woning alsnog recht op startersvrijstelling.
Let op: koopt u samen met iemand anders een woning? Dan moet u beiden aan de voorwaarden voldoen om allebei vrijstelling te krijgen. Als u wel maar uw partner er niet aan voldoet, dan krijgt u alleen de vrijstelling (of andersom). Stel: u bent beiden voor 50% eigenaar van de woning. Dan hoeft uw partner dus slechts over 50% van de woning de 2% belasting te betalen.
Financieringskosten
De meeste mensen hebben een hypotheek nodig. Voor het adviseren, aanvragen en begeleiden van een hypotheek zal een nota verschuldigd zijn. Deze nota is veelal fiscaal aftrekbaar. Daarnaast kan het zijn dat er nog aanvullende financieringskosten zijn. Denk hierbij aan de kosten van Nationale Hypotheek Garantie, maar ook aan de kosten van de bankgarantie.
Taxatierapport
De hypotheekverstrekker eist in veel gevallen een taxatierapport. Een onafhankelijke taxateur die niet betrokken is bij de koop of financiering van de woning dient de waarde te beoordelen. Dit geeft de hypotheekverstrekker de zekerheid dat de waarde van het onderpand (uw woning) binnen haar verstrekkingsnormen valt.
Kosten van de notaris
De notaris zorgt ervoor dat u eigenaar van de woning wordt. Hiervoor maakt wordt een leveringsakte (ook wel transportakte genoemd) opgesteld. Indien u een hypotheek nodig heeft, zal de notaris ook een hypotheekakte opstellen.
Kosten van een bouwkundig rapport
Het rapport brengt eventuele gebreken aan de woning aan het licht en geeft tegelijkertijd een indicatie van de kosten die met de reparatie gemoeid zijn.
Aankoopmakelaar
Zoals eerder besproken kan het uiterst raadzaam zijn uw eigen makelaar mee te nemen naar de woning die u wenst te kopen. Deze rekent een courtage voor haar diensten.
Kopen van nieuwbouw
Bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning wordt de vraagprijs aangeduid met v.o.n. of ‘vrij op naam’. Dit betekent dat de aankoopkosten (transportakte en btw) al bij de koopprijs zijn inbegrepen.
Er zijn zeker nog bijkomende kosten bij het kopen van nieuwbouw. En vergeet bovendien niet dat u met nieuwbouw mogelijk meer geld in de woning moet steken. Denk maar aan extra geld voor keuken, badkamer, vloeren en eventueel de aanleg van een tuin. Voordeel is dat u de woning geheel naar eigen inzicht kunt inrichten. De bijkomende kosten zijn:
De kosten van de notaris
Dit is alleen voor de hypotheekakte.
Rente tijdens de bouw
Een nieuwbouwwoning kunt u meestal niet direct bewonen. De woning moet vaak nog gebouwd worden. Dat betekent dat als u naar de notaris gaat, de kosten van de grond betaald moeten worden. Daarnaast berekent de bouwer u kosten naarmate de bouw vordert. De hypotheekverstrekker betaalt de nota’s van de grond en de bouwer. De hypotheekverstrekker leent u dit geld niet gratis en wenst een rente te ontvangen. Deze kosten kunt u uit eigen zak betalen, maar dan heeft u te maken met dubbele (woon)lasten. U kunt er in sommige gevallen ook voor kiezen deze kosten mee te financieren.
Ruwweg kunnen we stellen dat de bijkomende kosten (excl. meerwerk) begroot kunnen worden op 6 a 7%. Een en ander is afhankelijk van de duur van de bouw. Maar gebruik dit voorlopig als vuistregel.
Maximale leensom
Wat u maximaal kunt lenen is afhankelijk van een aantal factoren zoals uw inkomen, de waarde van uw huis, uw leeftijd, uw (studie-)schulden en de rentestand.
U kunt meestal een maximaal bedrag t.o.v. de waarde van de woning lenen. Ook uw leeftijd is van invloed op de maximale leensom. Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. Echter de belangrijkste factor is vaak het bruto-inkomen. Hoe hoger uw bruto inkomen, hoe meer u kunt lenen. Het vaste inkomen is het uitgangspunt. Daartoe behoort ook een vakantietoeslag en een vaste gegarandeerde 13e maand. Variabel inkomen wordt niet altijd of gedeeltelijk in de berekening meegenomen.
De maximale leensom is niet eenduidig aan te geven. Dit hangt af van de rentestand, de hoogte van iemands inkomen e.d. Als vuistregel kunt u aanhouden dat u 4 tot 5 keer uw jaarinkomen kunt lenen. Hogere inkomens tot wel 5 keer en lagere inkomens soms wel minder dan 4 keer. Op internet komt u meerdere rekenmodules tegen waarmee u de maximale hypotheeksom kunt berekenen. Aan onze rekenmodule besteden we uiteraard ook veel zorg en geven u een eerste indruk. Onze ervaring is dat de persoonlijke situatie van iedereen anders is en dat mensen die een huis willen kopen er verstandig aan te doen, zich eerst te laten voorlichten door een onafhankelijk hypotheekadviseur. Zodat u voordat u een huis gaat kopen zekerheid heeft of het allemaal mogelijk is.
Zoals eerder opgemerkt, wordt de maximale hypotheeksom ook bepaald door de waarde van uw woning. Dus al heeft u een goed inkomen en mag u meer hypotheek krijgen o.b.v. uw inkomen dan geldt de onderstaande wettelijke regelgeving. De hypotheekverstrekkers mogen maximaal 100% van de marktwaarde van de woning financieren.
Er wordt wel eens een proefballon opgelaten om dit percentage nog verder af te bouwen. Zo ver is het nog niet. Echter u ziet dat het tegenwoordig dus belangrijk is dat bij het kopen van een huis de kopers enige eigen middelen hebben. Het gehele benodigde bedrag lenen dat nodig is voor het kopen van een huis, is niet meer mogelijk. Maximaal 100% van de waarde van de woning.
Voor diegene die niet de Nederlandse nationaliteit bezitten
Als u beschikt over de nationaliteit van een land van de EU, EER of Zwitserland dan is bij de meeste geldverstrekkers het krijgen van een hypotheek geen probleem. Dit is dan voornamelijk van belang voor degene(n) van wie het inkomen voor het verkrijgen van de hypotheek benodigd is. Is uw inkomen niet benodigd voor het verkrijgen van de hypotheek, dan kan worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd.
Kortom, komt u van buiten de Europese Unie dan is uw verblijfsstatus in Nederland zeer bepalend. Indien u een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft, dan is er geen probleem. Ook geen probleem is het als u een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd heeft maar gehuwd bent met iemand van de Nederlandse Nationaliteit. U heeft dan van IND (Immigratie- en Naturalisatiedienst) de juiste vergunning gekregen.
Op het moment dat u over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd beschikt, dan zijn er nog steeds mogelijkheden. Heel belangrijk is of u of uw partner over het juiste type verblijfsvergunning beschikt. Daarnaast kunnen geldverstrekkers nog aanvullende vragen c.q. voorwaarden stellen. Zijn er eigen middelen aanwezig? Wat is het opleidingsniveau? Wat is inkomensontwikkeling? Hoelang verblijft u al in Nederland etc. Het zal echter van de specifieke situatie afhangen of een geldverstrekker bereid is u een hypotheek te verstrekken. We merken wel op dat de geldverstrekker sneller bereid is een financiering te verstrekken indien de koper een flink bedrag aan eigen middelen kan meenemen. Neem contact met ons op zodat wij uw mogelijkheden kunnen bezien.
Het verkrijgen van een hypotheek voor iemand zonder de Nederlandse nationaliteit kan complex zijn. Laat u goed voorlichten door een deskundig hypotheekadviseur. Zelfs als u een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft, dan zijn er nog hypotheekverstrekkers die u een hypotheek weigeren of nadere voorwaarden stellen. Kortom, maak een afspraak met V&W Adviseurs voor een gratis hypotheekgesprek.
Een hypotheek afsluiten met tijdelijk contract zonder intentieverklaring
Volgens de algemene acceptatie richtlijnen van de hypotheekverstrekkers is het de bedoeling dat er sprake is van een bestendig inkomen. Indien er sprake is van een tijdelijk contract is de hypotheekverstrekker bereid dit te beoordelen als een vast contract indien de werkgever verklaart dat dit contract voor bepaalde tijd wordt opgevolgd in een vast dienstverband (de zogenaamde intentieverklaring). Let op dat er geen intentie wordt ingevuld voor het wederom verlengen van het arbeidscontract voor een tijdelijke periode. Er zijn werkgevers zoals bijvoorbeeld de Nederlandse universiteiten die geen intentieverklaringen voor een vast contract geven voor een grote groep van haar medewerkers zoals promovendi, postdocs en ander wetenschappelijk personeel. Een andere groep die geen intentieverklaring krijgt zijn artsen in opleiding tot specialist (AIOS). Of denk aan artsen die (nog niet) in opleiding zijn tot specialist (ANIOS) maar tijdelijk in een ziekenhuis werken in afwachting van een specialisatieplaats.
Wij hebben goede contacten bij meerdere hypotheekverstrekkers en de ervaring dat ook voor werknemers zonder intentieverklaring een hypotheek mogelijk is. Ook dit hangt weer af van de omstandigheden. Bepalende factoren zijn wederom het opleidingsniveau van de koper(s), de verwachte salarisgroei en de eventuele status van de verblijfsvergunning.
Bijleenregeling (van belang voor doorstromers met overwaarde op de woningmarkt)
Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling in de wet opgenomen. Kort gezegd komt deze regeling erop neer dat de fiscus van u verwacht dat u de overwaarde die u bij verkoop van uw huis incasseert, weer in uw nieuwe woning stopt als u die nieuwe woning binnen 3 jaar koopt.
De bijleenregeling kan zeer complex zijn. Denk bijvoorbeeld aan mensen die uit elkaar zijn gegaan en een overwaarde hebben gerealiseerd en weer met een nieuwe partner een nieuwe woning kopen. We zullen hier nu niet dieper op ingaan.
Nationale Hypotheek Garantie
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit waarborgfonds staat mogelijk garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de hypotheekverstrekker, wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop. Bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als u het huis niet meer kunt betalen als gevolg van een scheiding.
Daarnaast heeft een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie vaak de laagste rente. We zullen voor uw individuele situatie moeten vaststellen of u daarvoor in aanmerking komt. Het is bijna altijd aantrekkelijk – indien mogelijk – er gebruik van te maken.
Starterslening
Starters op de woningmarkt kunnen in aanmerking komen voor een Starterslening. Een Starterslening is een vorm van subsidie en deze wordt door de gemeente verstrekt. Kenmerk is dat de gemeente 3 jaar lang een renteloze lening verstrekt. Echter een beperkt aantal gemeentes doet mee en iedere gemeente heeft haar eigen regels.
De Starterslening, aangeboden door SVn en uw gemeente, overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten van uw woning en het bedrag dat u bij uw geldverstrekker maximaal kunt lenen volgens de normen van NHG. De hoogte van de Starterslening hangt af van uw inkomen, uw eigen vermogen en de voorwaarden van uw gemeente. Of u in aanmerking komt voor een Starterslening zal in een persoonlijk adviesgesprek dienen te worden vastgesteld. U kunt ook eens kijken op www.svn.nl.
De Arbeidsmarktscan
Vanaf 2020 is een hypotheek op basis van de Arbeidsmarktscan beschikbaar en geeft flexwerkers meer mogelijkheden voor een hypotheek. Het doel van de Arbeidsmarktscan is om meer flexwerkers een verantwoorde en betaalbare hypotheek te bieden op basis van hun kansen op de arbeidsmarkt. Hiermee wil men stimuleren dat deze groep ook een woning kan kopen. Hypotheekverstrekkers kijken met de komst van deze Arbeidsmarktscan niet alleen naar het huidige inkomen en arbeidsverleden van werknemers, maar vooral naar hun perspectief op de arbeidsmarkt en kansen om in de toekomst voldoende inkomen te werven.