De spaarhypotheek meenemen naar een volgend huis of een annuïteitenhypotheek afsluiten?

De spaarhypotheek meenemen naar een volgend huis of een annuïteitenhypotheek afsluiten?

Wij krijgen regelmatig de vraag of het verstandig is om een bestaande hypotheek mee te nemen naar een volgend huis. En specifieker: of het meenemen van een spaarhypotheek naar een volgende woning voordeel oplevert ten opzicht van het afsluiten van een nieuwe annuïteitenhypotheek.

Het is goed om allereerst op te merken dat iemand die voor het eerst een huis wil kopen geen spaarhypotheek kan afsluiten. De reden is dat de wetgever vanaf 1 januari 2013 nieuwe hypotheekregels heeft ingevoerd, waarbij is bepaald dat een nieuwe hypotheek voor een starter op de woningmarkt enkel nog kan bestaan uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek of een combinatie hiervan. De mensen die een ander huis willen kopen en al een spaarhypotheek hadden, kunnen mogelijk de hypotheek meenemen naar een volgend huis. Voor meer informatie over hypotheken meenemen kijkt u hier.

Een spaarhypotheek en een annuïteitenhypotheek: de kenmerken

De spaarhypotheek wordt ook wel de verbeterde annuïteitenhypotheek genoemd. De reden is dat de systematiek vergelijkbaar is, maar dat de netto hypotheeklasten van de spaarhypotheek lager zijn dan de annuïteitenhypotheek. We gaan eerst dieper in op het verschil in de bruto en netto hypotheeklasten van een spaarhypotheek en een annuïteitenhypotheek. Daarna volgt de conclusie dat het afsluiten van de spaarhypotheek of beter gezegd het meenemen van deze hypotheek veelal raadzamer is.

Wilt u eerst rustig de kenmerken van deze hypotheekvormen lezen klik dan hier.

De spaarhypotheek in het kort

Bij de spaarhypotheek wordt de hypotheek pas afgelost aan het eind van de looptijd van de hypotheek. De aflossing wordt opgespaard in een kapitaalverzekering (eigen woning) of een spaarrekening (eigen woning) in het geval van een bankspaarhypotheek. Deze kapitaalverzekering is verpand aan de hypotheek en wordt fiscaal vriendelijk bij elkaar gespaard. De kapitaalverzekering keert uit aan het einde van de looptijd en daarmee wordt de hypotheek afgelost. Wat er feitelijk gebeurt, is dat de hypotheekschuld de gehele looptijd onveranderd is gebleven. De crux zit in de fiscale aftrek. Immers, hoe hoger de hypotheek blijft hoe hoger de renteaftrek is en dat betekent een lagere netto hypotheeklast.

De annuïteitenhypotheek in het kort

Bij de annuïteitenhypotheek wordt de hypotheek tussentijds afgelost. Zoals reeds eerder gemeld is de bruto maandlast van de annuïteitenhypotheek en de spaarhypotheek gelijk. De maandlast van de annuïteitenhypotheek bestaat uit hypotheekrente en aflossing. Bij de spaarhypotheek bestaat de maandlast uit hypotheekrente en spaarpremie. Door de tussentijdse aflossing op de hypotheek in geval van de annuïteitenhypotheek wordt de schuld op de hypotheek daadwerkelijk lager en dus heeft u minder hypotheekrenteaftrek en dus minder fiscaal voordeel. Bij de annuïteitenhypotheek nemen de netto hypotheeklasten dus toe naarmate de looptijd van de hypotheek verstrijkt.

Spaarhypotheek meenemen of afsluiten van een nieuwe annuïteitenhypotheek?

Een vraag die onze hypotheekadviseurs geregeld meenemen in het hypotheekadvies is de vraag of het niet voordeliger is een annuïteitenhypotheek af te sluiten dan het meenemen van de spaarhypotheek? De reden dat sommigen dit denken is dat door het afsluiten van een annuïteitenhypotheek men daadwerkelijk aflost en men de hypotheekschuld ook ziet afnemen, terwijl bij de spaarhypotheek dit effect pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek zichtbaar is. Met onderstaand voorbeeld willen wij u inzicht geven in het daadwerkelijke verschil in hypotheeklasten tussen de annuïteitenhypotheek en de spaarhypotheek.

Hieronder een voorbeeld van een (bank)spaarhypotheek en een annuïteitenhypotheek van € 200.000,- waarbij is uitgegaan van een hypotheekrente van 4% en een fiscaal voordeel in aanvang van 42%.

Toelichting op het voorbeeld van de spaarhypotheek en de annuïteitenhypotheek

Zoals u kunt zien, is de bruto maandlast van de spaarhypotheek en de annuïteitenhypotheek gelijk in beide berekeningen. Deze bruto hypotheeklast bestaat immers uit hypotheekrente en aflossing in geval van een annuïteitenhypotheek en hypotheekrente en spaarpremie in geval van de spaarhypotheek.

Door de maandelijkse aflossing op de hypotheek ziet u dat de netto maandlasten van annuïteitenhypotheek toenemen, terwijl de netto maandlasten van de spaarhypotheek nagenoeg gelijk blijven*.

Kijkend naar de netto bedragen die u betaalt in geval u de spaarhypotheek meeneemt naar de volgende woning versus het afsluiten van een annuïteitenhypotheek dan begrijpt u dat het meenemen van de spaarhypotheek veelal voordeliger is dan een nieuwe annuïteitenhypotheek af te sluiten.

*We merken op dat voor 1 januari 2013 anders werd omgegaan met het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Het maximale fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt sinds deze datum stapsgewijs afgebouwd, waardoor in het verleden de netto maandlast van de (bank)spaarhypotheek gedurende de gehele looptijd van de hypotheek gelijk zou blijven. De hypotheekrenteaftrek bedroeg per 1 januari 2013 maximaal 52% en wordt ieder jaar 0,5% afgebouwd tot het jaar 2042, wanneer het fiscale voordeel van de aftrek van hypotheekrente is verlaagd tot 38%.

Professioneel hypotheekadvies

We hebben u inzichtelijk willen maken dat als u in het bezit bent van een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek, het verstandig kan zijn om de bestaande hypotheek mee te nemen naar een volgend huis.

Een hypotheekadvies blijft maatwerk en onze hypotheekadviseur neemt dan ook graag de tijd om te bezien wat in uw persoonlijke situatie het beste hypotheekadvies oplevert.

Wij kunnen u een gratis hypotheekgesprek aanbieden waarin wij u vrijblijvend informeren over de mogelijkheden van uw hypotheek. Neem contact met ons op.