De financiering van uw nieuwe woning

Zoals eerder opgemerkt is, is het raadzaam dat u eerst een oriënterend gesprek heeft met een deskundig hypotheekadviseur van V&W Adviseurs alvorens op zoek te gaan naar een geschikte koopwoning. In dat gesprek zal duidelijk uiteengezet worden wat de mogelijkheden zijn in uw persoonlijke situatie.

Afweging kopen of huren?

Bij veel starters op de woningmarkt leeft de vraag of ze een woning moeten kopen of huren. Het huren van een woning heeft als grote voordeel dat het onderhoud van de woning voor rekening van de verhuurder komt. Een ander voordeel voor de huurder is dat een huurder mobieler is en niet bij elke transactie kosten hoeft te maken. Maar huren heeft ook nadelen. Er vindt tijdens de hele huurperiode geen vermogensopbouw plaats en de huurder zal elk jaar te maken krijgen met een huurverhoging. Verder zal een huurder geen profijt hebben van de waardestijging van de woning, terwijl de eigen woningbezitter profiteert van de inflatie en waardevermeerderende investeringen in zijn huis. De waarde van de eigen woning is in het verleden gemiddeld sneller gestegen dan de inflatie. Uiteraard hangt dat ook van het moment af dat u een huis koopt of heeft gekocht. De crisisjaren zullen bij iedereen bekend zijn! Een bijkomend voordeel voor de eigen woning bezitter is dat de rente van de hypothecaire lening aftrekbaar is en dat de woning na het einde van de looptijd schuldenvrij kan zijn.

Een belangrijk element bij de afweging huren of kopen is de vraag hoeveel hypotheek u kunt krijgen op basis van uw huidige maandelijkse huur? Het antwoord op deze vraag vereist een complexe berekening, die wij in een vrijblijvend gesprek kunnen uitvoeren en toelichten.

Ook als je promovendus of postdoc bij een universiteit bent kan V&W Adviseurs je helpen bij de afweging kopen of huren. Samen met u bekijken we uw financiële stituatie en adviseren we u op basis van deze gegevens in combinatie en een vrijblijvend gesprek.
Bekijk hier wat V&W Adviseurs kan betekenen voor promovendi en postdoc bij een universiteit.

De financiering van een bestaande woning

U zult zien dat achter de koopprijs van een woning de term k.k. staat. Ofwel, kosten koper. Indien u rekent met 6% bijkomende kosten voor de kosten koper (berekend over de koopprijs van de woning) dan is dit een veilige schatting. U kunt denken aan de volgende kosten:

Overdrachtsbelasting

U betaalt 2% overdrachtsbelasting van de koopprijs van de woning aan de Nederlandse staat.

Financieringskosten

De meeste mensen hebben een hypotheek nodig. Voor het adviseren, aanvragen en begeleiden van een hypotheek zal een nota verschuldigd zijn. Deze nota is veelal fiscaal aftrekbaar. Daarnaast kan het zijn dat er nog aanvullende financieringskosten zijn. Denk hierbij aan de kosten van Nationale Hypotheek Garantie, maar ook aan de kosten van de bankgarantie.

Taxatierapport

De hypotheekverstrekker eist in veel gevallen een taxatierapport. Een onafhankelijke taxateur die niet betrokken is bij de koop of financiering van de woning dient de waarde te beoordelen. Dit geeft de hypotheekverstrekker de zekerheid dat de waarde van het onderpand (uw woning) binnen haar verstrekkingsnormen valt.

Kosten van de notaris

De notaris zorgt ervoor dat u eigenaar van de woning wordt. Hiervoor maakt wordt een leveringsakte (ook wel transportakte genoemd) opgesteld. Indien u een hypotheek nodig heeft, zal de notaris ook een hypotheekakte opstellen.

Kosten van een bouwkundig rapport

Het rapport brengt eventuele gebreken aan de woning aan het licht en geeft tegelijkertijd een indicatie van de kosten die met de reparatie gemoeid zijn.

Aankoopmakelaar

Zoals eerder besproken kan het uiterst raadzaam zijn uw eigen makelaar mee te nemen naar de woning die u wenst te kopen. Deze rekent een courtage voor haar diensten. Ook deze kosten kunnen eventueel meegefinancierd worden in de hypotheek.

Kopen van nieuwbouw

Bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning wordt de vraagprijs aangeduid met v.o.n. of ‘vrij op naam’. Dit betekent dat de aankoopkosten (transportakte en btw) al bij de koopprijs zijn inbegrepen.

Er zijn zeker nog bijkomende kosten bij het kopen van nieuwbouw. En vergeet bovendien niet dat u met nieuwbouw mogelijk meer geld in de woning moet steken. Denk maar aan extra geld voor keuken, badkamer, vloeren en eventueel de aanleg van een tuin. Voordeel is dat u de woning geheel naar eigen inzicht kunt inrichten. De bijkomende kosten zijn:

De financieringskosten (zie ook koop bestaande woning)

De kosten van de notaris alleen voor de hypotheekakte

Rente tijdens de bouw

Een nieuwbouwwoning kunt u meestal niet direct bewonen. De woning moet vaak nog gebouwd worden. Dat betekent dat als u naar de notaris gaat, de kosten van de grond betaald moeten worden. Daarnaast berekent de bouwer u kosten naarmate de bouw vordert. De hypotheekverstrekker betaalt de nota’s van de grond en de bouwer. De hypotheekverstrekker leent u dit geld niet gratis en wenst een rente te ontvangen. Deze kosten kunt u uit eigen zak betalen, maar dan heeft u te maken met dubbele (woon)lasten. U kunt er in sommige gevallen ook voor kiezen deze kosten mee te financieren.

Ruwweg kunnen we stellen dat de bijkomende kosten (excl. meerwerk) begroot kunnen worden op 6 a 7%. Een en ander is afhankelijk van de duur van de bouw. Maar gebruik dit voorlopig als vuistregel.

Maximale leensom

Wat u maximaal kunt lenen is afhankelijk van een aantal factoren zoals uw inkomen, de waarde van uw huis, uw leeftijd en de rentestand.

U kunt meestal een maximaal bedrag t.o.v. de waarde van de woning lenen. Ook uw leeftijd is van invloed op de maximale leensom. Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. Echter de belangrijkste factor is vaak het bruto-inkomen. Hoe hoger uw bruto inkomen, hoe meer u kunt lenen. Het vaste inkomen is het uitgangspunt. Daartoe behoort ook een vakantietoeslag en een vaste gegarandeerde 13e maand. Variabel inkomen wordt niet altijd of gedeeltelijk in de berekening meegenomen.

De maximale leensom is niet eenduidig aan te geven. Dit hangt af van de rentestand, de hoogte van iemands inkomen e.d. Als vuistregel kunt u aanhouden dat u 4 tot 5 keer uw jaarinkomen kunt lenen. Hogere inkomens tot wel 5 keer en lagere inkomens soms wel minder dan 4 keer. Op internet komt u meerdere rekenmodules tegen waarmee u de maximale hypotheeksom kunt berekenen. Aan onze rekenmodule besteden we uiteraard ook veel zorg en geven u een indruk, Onze ervaring is dat de persoonlijke situatie van iedereen anders is en dat mensen die een huis willen kopen er verstandig aan te doen, zich eerst te laten voorlichten door een onafhankelijk hypotheekadviseur. Zodat u voordat u een huis gaat kopen zekerheid heeft of het allemaal mogelijk is.

Zoals eerder opgemerkt wordt de maximale hypotheeksom ook bepaald door de waarde van uw woning. Dus al heeft u een goed inkomen en mag u meer hypotheek krijgen o.b.v. uw inkomen dan geldt de onderstaande wettelijke regelgeving. De hypotheekverstrekkers mogen in een belastingjaar een maximaal percentage van de marktwaarde van de woning aan hypotheek geven:

• In 2015 maximaal 103% van de marktwaarde van de woning
• In 2016 maximaal 102% van de marktwaarde van de woning
• In 2017 maximaal 101% van de marktwaarde van de woning
• In 2018 maximaal 100% van de marktwaarde van de woning

Er worden wel eens een proefballon opgelaten om dit percentage nog verder af te bouwen. Zo ver is het nog lang niet. Echter u ziet dat het tegenwoordig dus belangrijk is dat bij het kopen van een huis de kopers enige eigen middelen hebben. Het gehele hypotheekbedrag lenen dat nodig is voor het kopen van een huis, is vaak niet meer mogelijk.

Voor diegene die niet de Nederlandse nationaliteit bezitten

Volgens de algemene acceptatie richtlijnen van de hypotheekverstrekkers is het de bedoeling dat er sprake is van een bestendig inkomen. Indien er sprake is van een tijdelijk contract is de hypotheekverstrekker bereid dit te beoordelen als een vast contract indien de werkgever verklaart dat dit contract voor bepaalde tijd wordt opgevolgd in een vast dienstverband (de zogenaamde intentieverklaring). Er zijn werkgevers zoals bijvoorbeeld de Nederlandse universiteiten die dit niet doen voor een grote groep van haar medewerkers zoals promovendi, postdocs en ander wetenschappelijk personeel.

Wij hebben goede contacten bij meerdere hypotheekverstrekkers en met onze ruime ervaring weten wij dat ook voor deze groep werknemers een hypotheek zonder intentieverklaring mogelijk is. Ook dit hangt weer af van de omstandigheden. Bepalende factoren zijn wederom het opleidingsniveau van de koper(s), de verwachte salarisgroei en de eventuele status van de verblijfsvergunning.

Bijleenregeling (van belang voor doorstromers met overwaarde op de woningmarkt)

Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling in de wet opgenomen. Kort gezegd komt deze regeling erop neer dat de fiscus van u verwacht dat u de overwaarde die u bij verkoop van uw huis incasseert, weer in uw nieuwe woning stopt als u die nieuwe woning binnen 3 jaar koopt.

De bijleenregeling kan zeer complex zijn. Denk bijvoorbeeld aan mensen die uit elkaar zijn gegaan en een overwaarde hebben gerealiseerd en weer met een nieuwe partner een nieuwe woning kopen. We zullen hier nu niet dieper op ingaan.

Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit waarborgfonds staat mogelijk garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de hypotheekverstrekker, wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop. Bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld een scheiding.

Daarnaast heeft een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie vaak de laagste rente. We zullen voor uw individuele situatie moeten vaststellen of u daarvoor in aanmerking komt. Het is bijna altijd aantrekkelijk – indien mogelijk – er gebruik van te maken.

Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 245.000,- in het jaar 2015. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, bemiddelingsnota en overdrachtsbelasting.

Als voorbeeld vermelden we dat per 1 juli 2015 de maximale hypotheeksom € 245.000 bedraagt en NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen (koopsom incl. verbouwing) en nieuwbouwwoningen (koop-/ aanneemsom incl. meerwerk) op 6%: dus feitelijk is de maximale investering € 231.132,-.

Financiering met behulp van een starterslening

Starters op de woningmarkt kunnen in aanmerking komen voor een Starterslening. Een Starterslening is een vorm van subsidie en deze wordt door de gemeente verstrekt. Kenmerk is dat de gemeente 3 jaar lang een renteloze lening verstrekt. Echter een beperkt aantal gemeentes doet mee en iedere gemeente heeft haar eigen regels.

De Starterslening, aangeboden door SVn en uw gemeente, overbrugt het verschil tussen de verweringskosten van uw woning en het bedrag dat u bij uw geldverstrekker maximaal kunt lenen volgens de normen van NHG. De hoogte van de Starterslening hangt af van uw inkomen, uw eigen vermogen en de voorwaarden van uw gemeente.

Of u in aanmerking komt voor een Starterslening zal in een persoonlijk adviesgesprek dienen te worden vastgesteld.

Gratis hypotheekadvies van V&W Adviseurs

Een hypotheekadvies blijft maatwerk en een van onze hypotheekadviseurs neemt dan ook graag de tijd om te bezien wat in uw persoonlijke situatie het beste hypotheekadvies oplevert.

Wij kunnen u een gratis hypotheekgesprek aanbieden waarin wij u vrijblijvend informeren over de mogelijkheden van uw hypotheek. Neem hier contact met ons op of bel 015 – 215 78 00.