Voor advies bel 015 - 215 78 00

Hypotheek voor de ondernemer, ZZP’er, zelfstandige en DGA

We horen geregeld dat het voor de ondernemer moeilijk is om een hypotheek af te sluiten. Een hypotheek voor een ondernemer is veelal maatwerk. We gaan u meer vertellen over de verschillende soorten ondernemers omdat het onderscheid van belang is voor de wijze waarop hypotheekverstrekkers hiermee omgaan.

De verschillende ondernemingsvormen

De ondernemer kan zijn onderneming in meerdere vormen drijven. Er zijn ondernemers die hun onderneming in B.V.-vorm drijven, al dan niet met personeel in dienst. Zij worden ook wel de directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) genoemd. Ook zijn er ondernemers die een IB-onderneming drijven zoals een eenmanszaak of een vennootschap onder firma (V.O.F.). Het begrip IB staat overigens voor inkomstenbelasting. Ook bij deze ondernemingsvormen kan de ondernemer personeel in dienst hebben. Een andere zeer bekende doelgroep is de ZZP’er. De afkorting ZZP staat voor Zelfstandige Zonder Personeel. Deze drijft zijn onderneming veelal in de vorm van een IB-onderneming. Zoals de naam al doet vermoeden, is het belangrijkste kenmerk dat deze ondernemer geen personeel in dienst heeft.

Hypotheek voor de ondernemer

Hypotheek voor de ondernemer

Een hypotheek voor een ondernemer die reeds 3 jaar of langer goede winsten behaalt, is minder complex dan voor ondernemers die recentelijk gestart zijn. Op deze pagina gaan we dieper in op de meer bijzondere situaties.

Hypotheek voor de ZZP’er (korter dan 3 jaar)

ZZP’ers hebben nu meer mogelijkheden om een verantwoorde en betaalbare hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. Voorheen moesten zij minimaal 3 jaar actief zijn als zelfstandige, nu kunnen zij met een inkomensverklaring al na 12 maanden zelfstandigheid aanspraak maken op NHG. Volledigheidshalve benadrukken we nogmaals dat het hier gaat om een echte ZZP’er. Dus geen ondernemer met een B.V. en geen ondernemer met personeel. Personeel dat even tijdelijk is ingehuurd moet apart beoordeeld worden.

Er zijn slechts enkele deskundigen en onafhankelijke partijen vastgesteld door het Waarborgfonds Eigen Woningen, die het toetsinkomen van de startende ZZP’er mogen vaststellen. Wij raden u aan samen met onze hypotheekadviseurs op voorhand een inschatting te maken of het laten opstellen van een inkomensverklaring zinvol is. De reden is dat deze onafhankelijke partijen kosten rekenen voor het laten opstellen van de inkomensverklaring (ca. € 300,-). In de inkomensverklaring staat – na een nadere analyse van de aangeleverde documenten – met welk toetsinkomen gerekend mag worden. Hiermee kan vervolgens de maximale hypotheeksom berekend worden. Onze hypotheekadviseurs kunnen een eerste inschatting maken en u een checklist overhandigen die nodig is voor deze inkomensverklaring.

De inkomensverklaring voor NHG

De onafhankelijke partijen proberen te beoordelen of de zelfstandig ondernemer (lees ZZP’er) een bestendig inkomen kan verdienen. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar het inkomen uit loondienst van de voorgaande jaren, maar ook of de ondernemer dezelfde werkzaamheden doet als dat hij daarvoor in loondienst deed. Er wordt gekeken in welke branche hij werkzaam is en hoe de vooruitzichten zijn. Het is op voorhand wellicht lastig in te schatten, maar het is voor de ZZP’er die korter dan 3 jaar als zelfstandige werkzaam is een enorme stap voorwaarts dat er mogelijkheden zijn op het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Laten we hopen dat de proef slaagt.

N.B. Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dient de koopsom van de koopwoning niet meer te bedragen dan de gemiddelde koopsom in Nederland.

TIP: Neem tijdig contact met ons op, dus voordat u een huis koopt. Maak een gratis afspraak voor een hypotheekgesprek met onze hypotheekadviseurs. Wij zijn ervan overtuigd dat V&W Adviseurs direct haar meerwaarde kan tonen!

Vaststelling van de maximale hypotheek

Voor de berekening van de maximale hypotheek is het belangrijk te bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. Bij een inkomen uit een zelfstandige onderneming wordt door hypotheekverstrekkers zowel naar de inkomenshistorie gekeken als naar de huidige en de te verwachten situatie. Er wordt dus zowel de nadruk gelegd op aantoonbare bestendigheid van het inkomen, maar ook naar de toekomstige zekerheid van inkomen. Daarom is het afsluiten van een hypotheek als zelfstandig ondernemer een complexe uitdaging. De meest gebruikte methode is een berekening op basis van de resultaten van de laatste 3 jaren, waarbij met het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaren wordt gerekend, maar nooit meer dan het inkomen van het laatste jaar. Een andere methode is om een weging mee te geven aan de verschillende jaren, waarbij het laatste jaar zwaarder weegt dan het voorgaande jaar.

Voor een IB-onderneming wordt de winst veelal vastgesteld aan de hand van het gemiddelde saldo fiscale winstberekening. Deze kunt u terugvinden in de IB-aangifte van de desbetreffende jaren. De winstbepaling voor een ondernemer met een B.V. (DGA) is lastiger vast te stellen. De winst wordt bepaald aan de hand van de jaarcijfers (balans en verlies- en winstrekening) echter het kan zijn dat er nog fiscale correcties plaatsvinden (kan ook bij de IB-ondernemer). Er wordt als het ware door de cijfers van een B.V. heen gekeken. De hypotheekverstrekker wil de verdiencapaciteit van de ondernemer/onderneming vaststellen. De ondernemer kan zichzelf bijvoorbeeld een hoog salaris toekennen maar als daardoor de onderneming een verlies maakt, zal dit gecorrigeerd worden. Andersom werkt dit ook zo. De hypotheek voor de ondernemer kan hoger uitvallen dan mogelijk is o.b.v. zijn bescheiden salaris. De overwinst van de onderneming kan dan mogelijk als inkomen voor de ondernemer gezien worden.

Interesse in een vrijblijvend gesprek?

Mocht het een en ander u niet duidelijk zijn, of u wilt vrijblijvend een afspraak maken, dan kan dat via dit formulier.

 

Uw gegevens

 

Naam*

E-mailadres*

Als u liever heeft dat wij u bellen, vult u dan uw best bereikbare telefoonnummer in.

 

Telefoon

 

Opmerkingen*

 

Hypotheek voor ondernemers (korter dan 3 jaar)

We hebben eerder beschreven dat er mogelijkheden zijn voor ZZP’ers een verantwoorde en betaalbare hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten indien deze minder dan 3 jaar zelfstandig zijn. Indien de ondernemer een B.V. heeft of een IB-onderneming met personeel geldt deze regeling voor NHG niet. Uiteraard geldt de regeling ook niet als een ZZP’er in een duurdere woningklasse wil kopen dan is toegestaan onder NHG.

Er zijn nog steeds mogelijkheden voor het krijgen van een hypotheek voor deze ondernemers, echter vergt dit wel maatwerk van onze hypotheekadviseurs. Er zijn hypotheekverstrekkers die bereid zijn specifieker naar de verdiencapaciteit van een ondernemer te kijken. Er wordt beoordeeld of de ondernemer een bestendig inkomen kan verdienen. Het mogelijke inkomen uit loondienst van de voorgaande jaren wordt mogelijk meegenomen in de beoordeling. Ook wordt beoordeeld of de ondernemer dezelfde werkzaamheden verricht als dat hij daarvoor in loondienst deed. Er wordt gekeken in welke branche deze werkzaam is, hoe veel concrete opdrachten er in de orderportefeuille staan, enzovoorts.

Zoals u ziet is er een grondige onderbouwing nodig is voor de hypotheekaanvraag. Als de eerdergenoemde factoren positief beoordeeld worden, dan is de inschatting van onze hypotheekadviseurs dat het rekeninkomen voor een nieuwe hypotheek als volgt zou kunnen worden bepaald:

  • bij een ondernemer met een IB-onderneming die korter dan 2 jaar ondernemer is met dezelfde activiteiten, wordt 75% van het gemiddelde van de afgelopen beschikbare jaren van de saldo fiscale winstberekening als uitgangspunt genomen (of de prognose als deze lager is)
  • bij een IB-ondernemer met een IB-onderneming die korter dan 3 jaar ondernemer is met dezelfde activiteiten, wordt 90% van het gemiddelde van de afgelopen beschikbare jaren van de saldo fiscale winstberekening als uitgangspunt genomen (of de prognose als deze lager is)

N.B. Bij een directeur-grootaandeelhouder (DGA) gaat de berekening van het rekeninkomen op een vergelijkbare wijze. Er wordt onder meer gekeken naar de winst van de B.V. en het salaris dat de DGA zichzelf toekent.

 

Gratis hypotheekadvies van V&W Adviseurs

Bel ons gerust om te informeren naar uw mogelijkheden met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek voor ondernemers. Dus ook in het geval u ZZP’er bent en minder dan 3 jaren zelfstandige bent. Uiteraard kunt u ook direct een vrijblijvende afspraak met één van onze hypotheekadviseurs maken of bel 015 – 215 78 00.

V&W Adviseurs beschikt tevens over een eigen makelaarskantoor dat u kan begeleiden bij de aankoop en/of de verkoop van uw woning. Kortom, wij kunnen u de volledige service bieden bij de aankoop en de financiering van uw nieuwe woning. Maak er gebruik van – velen zijn u voorgegaan!

Klik hier om onze uitstekende referenties te bekijken.

DelenEmail this to someoneTweet about this on TwitterShare on Google+Share on FacebookShare on LinkedIn